Come e a quali condizioni farsi concedere un mutuo |
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E’ ormai relativamente diffusa, da parte delle Banche, la pratica di concedere mutui a condizioni differenti da Cliente a Cliente.
Si tratta di quello che viene definito "Risk Based Pricing", cioè prezzo del "prodotto creditizio" basato sul profilo di rischio presentato dal Cliente.
In estrema sintesi, si potrebbe riassumere con il concetto di "minore è il rischio e minore è il costo".
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| Quali sono i parametri di rischio valutati dalle Banche e in quale maniera si possono "leggere" per ottenere un mutuo? |
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La premessa fondamentale per rispondere a questa domanda, è che le possibili soluzioni che verranno prospettate in questa sede sono un compendio di esperienze non derivanti dai rapporti con un singolo Istituto di Credito ma da una casistica riferita a varie Banche, i cui criteri di valutazione differiscono, sia pure in maniera parziale tra loro, per fattori che possono fare la differenza tra il “mutuo concesso a determinate condizioni” ed il “mutuo concesso ad altre condizioni”, quando non addirittura "negato".
Abbiamo visto alla voce Elementi valutativi quali sono i parametri fondamentali, cioè il rapporto rata/reddito, il rapporto valore del mutuo/valore dell’immobile (LTV – loan to value), il responso delle Centrali Rischi.
Vediamo ora in quale maniera questi valori verranno a determinare le condizioni alle quali verrà deliberato un mutuo e quale peso avranno i singoli valori nella valutazione finale.
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| Mutui per acquisto prima casa |
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Nonostante si tratti della più diffusa categoria di mutui al privato, le possibili combinazioni non sono poi così poche.
Soluzioni Finanziarie ha scelto di pubblicare, sia pure in forma semplificata ed “adattata”alla consultazione del pubblico, una serie di esempi nei quali si potranno riconoscere tanti di coloro che stanno per affrontare la ricerca di un "mutuo acquisto prima casa".
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| Esempio 1 mutuo acquisto prima casa |
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valore perizia immobile € 200.000mutuo richiesto € 120.000 (pari al 60% del valore immobile) durata 20 annin. richiedenti 2n. redditi dimostrabili 2rapp. rata/reddito complessivo (somma dei redditi netti dei 2 richiedenti): 45%Centrali Rischi senza segnalazioni negative, ma con precedenti rapporti di credito (mutui/finanziamenti) svolti regolarmente senza ritardi o interruzioni nei pagamenti.
Mutuo erogabile con spread ottimo ( 0,70% - 0,80% - 0,90%),
profilo di rischio molto basso, in quanto la somma erogata indica che la differenza (€ 80.000) fino al valore di acquisto di € 200.000 è stata pagata dal Cliente; quindi la Banca mette ipoteca su un bene del valore di € 200.000 avendo erogato € 120.000 (il 60% del valore di acquisto è il rischio che si assume la Banca)il fatto che i redditi siano 2 presume un livello di rischio inferiore, in quanto è meno probabile che tutti e due i richiedenti possano trovarsi senza lavorole Centrali Rischi indicano entrambi i Clienti come "buoni pagatori" e non segnalano eventi negativi nella vita creditizia degli stessi.
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Se la tua situazione è simile a quella dell’esempio
e vuoi scoprire la fattibilità ed i mutui più vantaggiosi |
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Nel caso in cui le Centrali rischi segnalino ritardi nei pagamenti, rate insolute o protesti a carico di entrambi i richiedenti il mutuo non è erogabile.
Nel caso in cui le Centrali rischi segnalino ritardi nei pagamenti, rate insolute o protesti a carico di uno dei richiedenti, sarà necessario escludere quel richiedente dalla richiesta di mutuo, sostituendo il suo reddito con quello di un altro mutuatario o con quello di un garante/fideiussore i cui dati presentati in Centrale Rischi, siano corrispondenti al profilo di "buon pagatore".
A queste condizioni il mutuo potrebbe tornare ad essere erogabile.
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Se la tua situazione è simile a quella dell’esempio
e vuoi scoprire la fattibilità ed i mutui più vantaggiosi |
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