| Elementi Valutativi |
| Parametri principali |
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Nella maggioranza dei casi le persone che, non essendo del ramo o essendo sempre stati nel ruolo del Cliente, si trovano a dover affrontare un problema legato ad una possibile concessione di credito, iniziano un percorso di raccolta informazioni.
Pur senza la presunzione di essere a conoscenza della procedura valutativa di ogni singola Banca, peraltro in costante evoluzione, Soluzioni Finanziarie ritiene utile fornire alcune indicazioni di massima inerenti il "perché e a quali condizioni" un prodotto finanziario può essere deliberato e concesso o essere deliberato e negato (la delibera può essere sia positiva che negativa).
Per quanto riguarda i mutui al privato (un esempio applicabile ad un numero molto elevato di soggetti), i fattori che principalmente compongono il "quadro istruttorio" sono:
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| il reddito |
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il rapporto tra il reddito netto del/dei richiedenti e la rata o le rate sostenibili deve essere generalmente non superiore al 40/45% con punte per alcune Banche fino al 53% in casi particolari.
Esempio A:
reddito netto = € 1.200 x13 mensilità = € 15.600 / 12 mesi
= € 1300 netto mensile x 40% rapporto rata/reddito accettato = € 520 rata mensile o insieme di rate accettate e sostenibili Banca 1
= € 1300 netto mensile x 53% rapporto rata reddito accettato = € 689 rata mensile o insieme di rate accettate e sostenibili Banca 2
Esempio B:
primo reddito netto € 1200 x 13 mensilità = € 15600
Secondo reddito netto € 1400 x 13 mensilità = € 18200
€ 15600 + 18200 = € 33800 / 12 mesi = € 2816 reddito netto mensile
= € 2816 netto mensile x 40% rapporto rata reddito accettato = € 1126 rata mensile o insieme di rate accettate e sostenibili Banca 1
= € 2816 netto mensile x 53% rapporto rata reddito accettato = € 1492 rata mensile o insieme di rate accettate e sostenibili Banca 2
Facendo riferimento agli esempi di cui sopra, il rapporto rata/reddito al 50% sarebbe rifiutato dalla Banca 1 e accettato da un’ altra Banca 2.
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| Le eccezioni |
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in alcuni casi il rapporto rata/reddito di cui sopra può essere superato ed accettato in funzione di una disponibilità patrimoniale o reddituale non "visibile" dalle dichiarazioni dei redditi ma da altre forme di entrate dimostrabili (affitti percepiti, piani di accumulo, liquidità sul c/c, anticipi precedentemente versati con assegni o altre forme di evidenza bancaria riconoscibile).
il possesso di immobili non affittati in maniera "visibile" non costituisce reddito ma eventualmente garanzia accessoria.
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| Le centrali rischi |
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A supporto della valutazione di tipo economico le Banche interpellano le cosiddette "centrali rischi" cioè quelle Banche dati in grado di fornire informazioni sulla recente storia creditizia del Cliente richiedente.
Vengono classificate come informazioni negative tutte le forme di ritardo o mancato pagamento rate in cui il richiedente risulti segnalato, quindi anche quelle in cui il richiedente figura come garante di un’ altro intestatario.
in alcuni casi la posizione di un Cliente che sia riuscito a regolarizzare i propri pagamenti in tempi sufficientemente rapidi consente, per alcune Banche, di prendere in valutazione la proposta di mutuo nonostante la segnalazione negativa.
in linea generale i ritardi accettabili e relativi tempi di regolarizzazione si misurano in giorni, raramente in settimane, mai in mesi.
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| il valore dell’immobile |
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il valore del mutuo richiesto deve essere, di norma, non superiore all’ 80% del valore dell’ immobile concesso in garanzia, in quanto le caratteristiche di "mutuo fondiario" e quindi la tassazione agevolata allo 0,25% verrebbero a mancare modificando radicalmente le qualità del prodotto finanziario.
Qualora il mutuo superi l’ 80% del valore dell’ immobile la differenza tra l’80% e il 100% (o misure intermedie quali 85% - 90% ecc) viene compensata da una copertura assicurativa con conseguente variazione di costo a carico del Cliente.
La Banca generalmente pone molta attenzione a questo aspetto della richiesta in quanto superando l’ 80% la quasi totalità del rischio ( o l’ effettiva totalità nei mutui al 100%) viene a trovarsi a carico della Banca e in misura quasi nulla a carico del Cliente.
Questo è il motivo per cui i mutui al 100% sono più costosi e spesso legati a polizze di vario tipo a copertura del "caso vita" o della "perdita posto di lavoro o infortunio".
il mutuo 100% viene negato in molti casi ad un singolo richiedente; è necessario avere almeno due redditi disponibili e verificabili, con due richiedenti o un richiedente ed un fideiussore classificati entrambi come "buoni pagatori" dalle centrali rischi.
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| Considerazioni riassuntive |
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i requisiti fondamentali per ottenere un mutuo sono sempre: il reddito dimostrabile, l’assenza di segnalazioni negative sulle centrali rischi e la capienza del valore dell’ immobile in rapporto alla somma richiesta.
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