Vari tipi di Mutuo a tasso variabile - I Mutui a tasso variabile non sono tutti uguali!
Nella logica di poter modificare la durata di un Mutuo, durante il periodo di ammortamento, molte Banche hanno realizzato un prodotto denominato "variabile a rata costante", cioè con una rata sempre dello stesso importo.
Si tratta di un prodotto che si propone di unire i vantaggi di un tasso fisso a quelli di un variabile.
In qualche caso ci riesce, in qualche altro decisamente no!
Il concetto è: se il problema dei variabili è l'aumento dei tassi, che modificano in crescendo l'importo della rata, si può stabilizzare la rata modificando la durata del Mutuo.
Esempio:
Se un Mutuo è a 20 anni, dura contrattualmente 20 anni; un variabile rata costante a 20 anni invece può durare di più, o anche di meno.
Questo perché, se un variabile a 20 anni è composto da 240 rate, composte di capitale e interessi, in una misura certa almeno per quanto riguarda il capitale, per mantenere invece la rata costante è necessario che la quota interessi, nel totale della rata, possa variare in aumento fino all'intero valore della rata stessa.
A questo punto la domanda è: se l'aumento dei tassi ha riempito l'intero valore della rata, il capitale che avrei dovuto restituire con quella rata, quando lo verserò?
Ecco, qui scatta il meccanismo per cui il capitale non pagato rata per rata va a finire in coda, allungando il periodo di durata del Mutuo e generando a sua volta altre rate.
Così, un Mutuo di 240 rate può diventare di 241 - 242 - 243 - 21 anni - 22 anni ecc. ma il valore della rata mensile, fino a quando gli interessi non supereranno il valore della rata stessa, rimarrà inalterato.
Ovviamente esiste anche il fenomeno opposto, cioè che ad una discesa dei tassi, corrisponda un accorciamento del Mutuo in quanto, su tassi più bassi e rata di valore sempre uguale, si rimborsa più capitale di quello che sarebbe dovuto con un ammortamento tradizionale.
Quindi un Mutuo di 240 rate può diventare di 239 - 238 - 237 - 19 anni - 18 anni ecc. fino al momento in cui una risalita dei tassi non inverta la tendenza.
Già, solo che quello che normalmente non si sa, è che se il Mutuo inizia in una fase di tassi bassi, il successivo aumento genererà altre rate che possono raggiungere anche i 10 anni di aumento di durata.
|
|
