Parametri valutativi - Quali sono e quanti possono essere?
Ogni domanda di Mutuo passa attraverso una serie di verifiche riguardanti un certo numero di parametri relativi alla politica di credito di ogni singola Banca.
Noi, per non sbagliarci, facciamo un elenco della maggior parte di questi parametri e cercheremo di spiegarli, per quanto possibile.
Il rapporto tra il valore dell'immobile e l'importo erogato (LTV - Loan To Value)
A seconda della Banca e dei rischi connessi al prodotto e al periodo economico, il rapporto tra il valore di perizia e la cifra erogata può variare tra il 50% - 70% max dei Mutui per liquidità pura, al 120% max (mai ammesso ufficialmente dalla maggioranza delle Banche) dei Mutui per acquisto prima casa.
Nei periodi di particolare difficoltà di mercato, quando anche rimangono a catalogo, i Mutui oltre l'80% sono rarissimi e, di fatto, la maggioranza delle Banche non li eroga più, a meno di coinvolgere "un'intera tribù" tra richiedenti e garanti, ma fanno tanto "Mission Impossible" e in alcuni casi consentono alla Banca in questione di avere una visibilità mediatica che altrimenti non avrebbe.
In realtà vi sono Banche che proprio nei periodi di crisi del mercato, pubblicizzano prodotti "estremi" che verranno erogati a non più del 5% dei richiedenti.
Al rimanente 95% potrà essere proposta una diversa soluzione guadagnando così, magari sulla metà di questo 95%, un ragionevole gruppo di nuovi Clienti sia pure ottenuti con una pubblicità che, pur non potendosi definire "ingannevole" (quel 5% il prodotto pubblicizzato l'ha ottenuto), si basa sul fatto che, alla fin dei conti, è la Banca ad accettare il Cliente ed è sempre la Banca a scegliere chi possiede i requisiti a cui vendere il prodotto "estremo".
Una soluzione praticata da alcune Banche, quando si supera il limite "fisiologico" dell'80% del valore dell'immobile, è quello di mettere ipoteca anche su un altro immobile di proprietà del cliente, se il Cliente ne dispone.
Ovviamente in questo caso, la sommatoria del valori di due o più immobili può far scendere il rapporto tra erogato e periziato anche sotto il limite ordinario dell'80%.
Questo, come tutti i criteri che descriveremo, varia da Banca a Banca ed è quindi abbastanza difficile attribuire la fattibilità di una pratica di Mutuo prima di averla riferita ad una Banca specifica, sulla cui politica di credito impostare i calcoli valutativi.
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