Le eccezioni
in alcuni casi il rapporto rata/reddito di cui sopra può essere superato ed accettato in funzione di una disponibilità patrimoniale o reddituale non "visibile" dalle dichiarazioni dei redditi ma da altre forme di entrate dimostrabili (affitti percepiti, piani di accumulo, liquidità sul c/c, anticipi precedentemente versati con assegni o altre forme di evidenza bancaria riconoscibile).
il possesso di immobili non affittati in maniera "visibile" non costituisce reddito ma eventualmente garanzia accessoria.
Le centrali rischi
A supporto della valutazione di tipo economico le Banche interpellano le cosiddette "centrali rischi" cioè quelle Banche dati in grado di fornire informazioni sulla recente storia creditizia del Cliente richiedente.
Vengono classificate come informazioni negative tutte le forme di ritardo o mancato pagamento rate in cui il richiedente risulti segnalato, quindi anche quelle in cui il richiedente figura come garante di un' altro intestatario.
in alcuni casi la posizione di un Cliente che sia riuscito a regolarizzare i propri pagamenti in tempi sufficientemente rapidi consente, per alcune Banche, di prendere in valutazione la proposta di mutuo nonostante la segnalazione negativa.
in linea generale i ritardi accettabili e relativi tempi di regolarizzazione si misurano in giorni, raramente in settimane, mai in mesi.
il valore dell'immobile
il valore del mutuo richiesto deve essere, di norma, non superiore all' 80% del valore dell' immobile concesso in garanzia, in quanto le caratteristiche di "mutuo fondiario" e quindi la tassazione agevolata allo 0,25% verrebbero a mancare modificando radicalmente le qualità del prodotto finanziario.
Qualora il mutuo superi l' 80% del valore dell' immobile la differenza tra l'80% e il 100% (o misure intermedie quali 85% - 90% ecc) viene compensata da una copertura assicurativa con conseguente variazione di costo a carico del Cliente.
La Banca generalmente pone molta attenzione a questo aspetto della richiesta in quanto superando l' 80% la quasi totalità del rischio ( o l' effettiva totalità nei mutui al 100%) viene a trovarsi a carico della Banca e in misura quasi nulla a carico del Cliente.
Dall'esplosione della crisi economica nel 2008 i mutui al 100% non esistono quasi più - almeno ufficialmente - e nei rari casi in cui vengono concessi per via “ufficiale”, sono più costosi e spesso legati a polizze di vario tipo a copertura del "caso vita" o della "perdita posto di lavoro o infortunio".
Questo è il motivo per cui i mutui al 100% sono più costosi e spesso legati a polizze di vario tipo a copertura del "caso vita" o della "perdita posto di lavoro o infortunio".
Il mutuo 100%, quando anche previsto nei listini della Banca, ad oggi viene negato nella maggioranza dei casi ad un singolo richiedente; è necessario avere almeno due redditi disponibili e verificabili, un ottimo rapporto rata reddito e due richiedenti o un richiedente ed un fideiussore classificati entrambi come "buoni pagatori" dalle centrali rischi.
Considerazioni riassuntive
i requisiti fondamentali per ottenere un mutuo sono sempre: il reddito dimostrabile, l'assenza di segnalazioni negative sulle centrali rischi e la capienza del valore dell' immobile in rapporto alla somma richiesta.
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